Hypothekenzinsen: Dies gilt es zu beachten

Die Zeiten für eine Baufinanzierung sind gut: Günstige Konditionen mit niedrigen Zinsen winken. Im Bezug auf die Hypothek für das neue Eigenheim gilt es allerdings einiges zu beachten – von der Festschreibungszeit der Hypothekenzinsen bis zur individuellen monatlichen Belastungsgrenze.

Die Hypothek gehört zu den gängigsten Mitteln der Immobilienfinanzierung. Der Form nach ist sie ein klassisches Darlehen, das eine Bank oder ein anderer Financier gewährt. Allerdings ist das zentrale Element bei der Hypothek die eingesetzte Sicherheit: die Immobilie selbst. Bei einem Kreditausfall kann die Bank das Haus oder die Wohnung, die der Verbraucher mithilfe der Hypothek gekauft hat, veräußern und bleibt nicht auf dem ganzen Schaden sitzen. Insofern ist eine Hypothek auch in Krisenzeiten eine relativ sichere Investition für ein Kreditinstitut. Auch deshalb vergeben Banken deutschen Häuslebauern und Immobilienkäufern in aller Regel recht großzügig Hypothekenkredite.

Feste Zinsen oder variable Zinsen

Die Hypothek wird im Allgemeinen monatlich getilgt. Ein Teil der monatlichen Zahlungen sind dabei die Zinsen. Zu Beginn des Hypothekenvertrages muss der Kreditnehmer entscheiden, welche Zinsvariante er bevorzugt: festgeschriebene Zinsen oder einen variablen, marktorientierten Zinssatz. In den meisten Fällen geben Verbraucher dem Modell mit dem festen Zinssatz den Vorzug. Gerade im Moment ist das auch die viel versprechendere Variante.

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Eine Hypothek mit variabler Verzinsung orientiert sich am Kapitalmarkt. Der Verbraucher kann also nicht genau planen, wie hoch seine monatliche Belastung in den kommenden Jahren sein wird. Denn wie sich der Markt entwickelt, kann niemand mit Sicherheit vorhersehen. Sollten die Zinsen steigen, kann das Darlehen schnell viel teurer werden, als man zu Anfang gedacht hat. Nur wenn die Zinsen voraussichtlich sinken, ist es überhaupt sinnvoll, einen variablen Zinssatz in Betracht zu ziehen. Allerdings sind die Zinsen derzeit so niedrig, dass ein Kreditnehmer ohne zu zögern die sichere Variante wählen und seine Zinssätze auf einige Jahre hinaus festzurren kann.

Feste Zinssätze in Zeiten von billigen Krediten

Ein fester Zinssatz bedeutet, dass die Vertragspartner eine Laufzeit festlegen, innerhalb derer sich der Zinssatz nicht ändern kann. Erst nach Ablauf dieser Frist verhandeln sie über die Anschlussfinanzierung neu. So eine Laufzeit kann 10, 15 oder auch 20 Jahre betragen. Bei dem aktuell in Deutschland gültigen, unglaublich niedrigen Zinssatz lohnt sich eine langfristige Festschreibung mit hoher Wahrscheinlichkeit. Zum Vergleich: Wer im Jahr 2000 eine Hypothek mit zehnjähriger Festschreibung laufen hatte, musste um die sechs Prozent Zinsen berappen. Heute liegt ein vergleichbarer Hypothekenkredit eher bei drei Prozent.

Die niedrigen Zinsen verdanken die deutschen Verbraucher zum einen der EZB, die angesichts der Krise derzeit viel günstiges Geld in den Markt pumpt. Zum anderen profitiert speziell der deutsche Markt von den Unsicherheiten in anderen europäischen Ländern. Eigenheimbesitzer in spe dürfen sich freuen.

Gerade weil die Zinssätze so niedrig sind, haben viele Kreditgeber wie Banken, Bausparkassen und Finanzdienstleister kein Interesse daran, dass die Zinsen langfristig gebunden sind. Deshalb bieten sie bei kurzen Laufzeiten von beispielsweise fünf Jahren oft günstigere Zinsen an als bei langen Fristen. Auf welche Entwicklung der Einzelne setzt, bleibt natürlich ihm überlassen. Sollten die Hypothekenzinsen dauerhaft niedrig bleiben, kann der Kreditnehmer in fünf Jahren erneut einen guten Zinssatz aushandeln und bis dahin von den bevorzugten Konditionen profitieren, die einige Finanzinstitute anbieten. Steigen die Zinsen, hat er in so einem Fall Pech gehabt. Die sichere Variante ist in jedem Fall, die Zinssätze so lange wie möglich festzuschreiben.

Kapitalbedarf und Hypothekenhöhe

Die Raten für ein Hypothekendarlehen hängen von verschiedenen Faktoren ab. Natürlich spielt die Gesamthöhe des Kredits eine Rolle. Außerdem wirkt sich die Laufzeit auf die Höhe der Zinsen und damit der monatlichen Rate aus. Natürlich spielen auch der Wert der finanzierten Immobilie und die Eigenkapitalquote, die dem Kredit zugrunde liegt, eine wichtige Rolle. Das benötigte Kapital, das mit Hilfe von eigenem Vermögen und einer Hypothek gedeckt wird, ist im Übrigen höher als der Kaufpreis für die Immobilie. Wer ein Haus erwirbt, muss auch mit diesen Kosten rechnen:

  • Notarkosten (Laut Bundesnotarkammer 2% des Kaufpreises)
  • Gerichtskosten für Eintragung ins Grundbuch (1% des Kaufpreises)
  • Grunderwerbsteuer (3,5% des Kaufpreises)
  • evtl. Maklercourtage (bis zu 7% des Kaufpreises)

Bei einer seriösen Bankberatung sollten diesen Nebenkosten in jedem Fall besprochen und eingeplant werden. Außerdem enthält eine realistische Planung der Hypothekenzinsen und -tilgungsrate auch eine ausführliche Analyse der Belastungsgrenze. Darunter versteht man die Summe, die ein Haushalt monatlich für einen Kredit ausgeben kann, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu kommen.

Raten für die Hypothek: Wie belastbar ist mein Budget?

Die Tücken einer billigen Hypothek sind nicht zu unterschätzen. Sie wecken Begehrlichkeiten, die manchmal mit den Vermögensverhältnissen des Einzelnen nicht zu vereinbaren sind. Außerdem raten Experten dazu, bei niedrigen Zinsen nicht auch die Tilgung niedrig anzusetzen, denn das verlängert die gesamte Rückzahlung. Noch vor wenigen Jahren war es üblich, zu Anfang einer Hypothek etwa ein Prozent zu tilgen. Bei den aktuellen Zinsverhältnissen kann der Kreditnehmer hier meist höher bei zweieinhalb oder gar drei Prozent ansetzen. Dann ist er auch wesentlich schneller schuldenfrei.

Um die Belastungsgrenze auszuloten, sammelt der finanzielle Familienmanager alle Angaben zu den Fixkosten. Dazu zählen die Lebenshaltungskosten mit den Ausgaben fürs Wohnen, Autofahren, für Lebensmittel und Kleidung. Beiträge zu Versicherungen und eventuelle andere Kredite rechnet man ebenfalls dazu. Außerdem sollte man immer einen Puffer für unvorhergesehen Ausgaben einkalkulieren, wie etwa eine Autoreparatur, ein Krankenhausaufenthalt oder eine Heizkostennachzahlung

Im Idealfall besprechen der Kunde und seine Hausbank gemeinsam, bis zu welcher Summe das monatliche Budget belastet werden kann. Bei einem Nettoeinkommen von 1.300 Euro geht man davon aus, dass man rund 30% des Einkommens für Hypothek und Zinsen ausgeben kann. Bei 1.500 Euro können beispielsweise schon 35% des Nettoeinkommens herangezogen werden. Allerdings sollte sich die jeweilige Belastungsgrenze nach den individuellen Lebensumständen des Kreditnehmers richten. Wer alleinstehend ist, kann sich etwa eher in seinen Ausgaben beschränken als eine Familie mit kleinen Kindern. Allerdings stimmt wohl kaum eine Bank einer Belastung jenseits der 60% des Nettoeinkommens – so belastbar das Budget auch ist.

Autor: Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de

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