Eigenbedarf & Co.: Worauf Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung achten sollten

Sie haben eine Wohnung entdeckt, bei der wirklich alles stimmt? Der Preis hält sich in Grenzen, die Aussicht ist traumhaft und die Räumlichkeiten laden zum Wohlfühlen ein? Mussten Sie jedoch gleichzeitig mit Bedauern feststellen, dass Ihre Traumimmobilie bereits einen Mieter hat? Dann sollten Sie bedenken, dass Sie dort nicht so einfach einziehen oder den Mieter rauswerfen können, denn dieser genießt einen Kündigungsschutz von bis zu 10 Jahren. Sie möchten die Wohnung trotzdem unbedingt kaufen, koste es was es wolle? Dann empfiehlt es sich, einige Punkte zu beachten um die Wahrscheinlichkeit, dass Sie mit dem Kauf nicht die Katze im Sack erwerben, um einiges zu erhöhen.

Tipp 1: Erkundigen Sie sich, wann der Mieter eingezogen ist

Wurde die Mietwohnung bereits vor dem Einzug des Mieters in ein sogenanntes Einzeleigentum aufgeteilt, so können Sie damit rechnen, dass es nur drei bis neun Monate dauert, bis Sie die Immobilie beziehen können. Erfolgte die Umwandlung dagegen erst nach dem Einzug, haben Sie schlechte Karten. In diesem Fall müssen Sie die Dauer der Kündigungsfrist und zusätzlich eine Sperrfrist von bis zu 10 Monaten abwarten.

Tipp 2 – Unterbreiten Sie dem Mieter ein gutes Angebot

Wenn Sie nicht Jahre lang auf Ihre Wohnung warten möchten, schlagen Sie dem Mieter am besten vor, er möge zu einem bestimmten Zeitpunkt umziehen und seinen Mietvertrag auflösen. Selbstverständlich wird er das ohne eine gute Gegenleistung nicht machen. Machen Sie ihm den Vorschlag, auf doppelte Mietzahlungen und eventuell anfallende Kosten für Reparaturen zu verzichten. Sollte der Mieter von dieser Idee nicht überzeugt sein, versuchen Sie ihn aus der Wohnung rauszukaufen, indem Sie ihm eine bestimmte Summe anbieten. Je früher Sie einziehen möchten, umso mehr sollten Sie bereit sein, ihm zu bezahlen.

Tipp 4 – Auch nach Ablauf der Fristen brauchen Sie gute Gründe

Überlegen Sie sich Gründe dafür, warum Sie die Wohnung unbedingt benötigen. Wenn Sie die Wohnung als Eigenbedarf nutzen möchten, weil Sie sich beispielsweise gerade von Ihrem Partner getrennt haben oder weil Sie ein eigenes Büro benötigen, können Sie den Mieter problemlos kündigen.  Aber auch wenn die Wohnung für Familienmitglieder –gleichgültig ob nahe oder etwas fernere Verwandte – genutzt werden soll, können Sie vom Kündigungsrecht Gebrauch machen.

Tipp 5 – Schwindeln Sie bloß nicht

Mag es in vielen Situationen des Lebens so sein, aber in dieser Hinsicht bringt Sie das Schwindeln und Betrügen nicht an Ihr Ziel. Sie dürfen den Mieter auf keinen Fall kündigen, um die Wohnung anschließend an jemand anderes zu vermieten oder weiterzuverkaufen. Wenn Sie den Eigenbedarf vortäuschen, verliert die Kündigung sofort ihre Wirksamkeit und all Ihre Bemühungen waren umsonst.  Außerdem hat der Mieter in diesem Fall das Recht, Schadenersatz von Ihnen zu fordern. Das bedeutet, Sie müssten sowohl für die Umzugs- als auch für die Maklerkosten des Mieters bei dessen Umzug aufkommen. Sollte die Miete seiner neuen Wohnung höher ausfallen als bisher, hätten Sie die Differenz zu tragen.

Wie Sie sehen, ist es kein Leichtes, eine bereits vermietete Wohnung zu kaufen und diese auch selbst zu nutzen. Wenn Sie den Schritt dennoch gehen wollen, kündigen Sie Ihren Mieter auf jeden Fall in schriftlicher Form. Sollte es sich bei dem Mieter um eine kranke oder alte Person handeln, kaufen Sie die Wohnung auf keinen Fall, denn diese Gruppe genießt einen noch höheren Kündigungsschutz.

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